Die Lage in Essen

Essen ist eine der wenigen NRW-Großstädte, in der du eine komplette Wohnung legal über Airbnb anbieten kannst, ohne eine kommunale Genehmigung — die Stadt hat keine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Prüfe vorher die Teilungserklärung deiner WEG und den Bebauungsplan: Bei dauerhafter, gewerbsähnlicher Kurzzeitvermietung kann eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung nötig werden, wenn aus Wohnraum praktisch eine Ferienwohnung wird. Melde dich vor dem ersten Gast beim Stadtsteueramt für die seit 1. August 2025 geltende Essener Beherbergungssteuer an, führe für ausländische Gäste den besonderen Meldeschein nach §§ 29, 30 BMG (seit dem 01.01.2025 nur noch für Gäste ohne deutsche Staatsangehörigkeit) und gib die Einnahmen in der Steuererklärung an. Gut zu wissen: Eine feste Langzeit-Schwelle gibt es in Essen nicht — steuerfrei sind aber Gäste, die unter deiner Adresse mit Haupt- oder Nebenwohnung gemeldet sind; dauerhaftes Wohnen ist keine Beherbergung im Sinne der Satzung (§ 2). Ab regelmäßigem, hotelähnlichem Service ist außerdem eine Gewerbeanmeldung beim Bürgeramt erforderlich. Als Eigentümer entscheidest du dabei selbst — niemand muss dir die Vermietung privat erlauben. Gehört deine Wohnung aber zu einer Eigentümergemeinschaft, prüfe vor dem ersten Inserat Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Grundsätzlich darfst du dein Sondereigentum auch kurzzeitig an wechselnde Gäste vermieten, soweit nicht das Gesetz entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG), und ein nachträgliches Verbot der Kurzzeitvermietung braucht die Zustimmung aller Eigentümer, nicht nur eine Mehrheit (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18). Deine Einnahmen trägst du als Vermietungseinkünfte in die Anlage V deiner Einkommensteuererklärung ein. Kläre außerdem die Umsatzsteuer: Kurzzeitvermietung ist mit 7 % steuerpflichtig — bleibst du mit deinem Gesamtumsatz bei höchstens 25.000 € im Vorjahr und höchstens 100.000 € im laufenden Jahr, greift die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) und die Umsatzsteuer entfällt.