Die Lage in Heidelberg

Du hast in Heidelberg zwei Wege: Variante A — Du bleibst pro Kalenderjahr unter 10 Wochen Fremdenbeherbergung insgesamt; dann ist das nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 ZwEVS keine Zweckentfremdung. Du musst aber dennoch eine Registriernummer bei der Stadt beantragen und gut sichtbar in jedem Inserat anzeigen. Variante B — Du willst dauerhaft über 10 Wochen vermieten: dann brauchst du eine Genehmigung der Stadt nach § 4 Abs. 1 ZwEVS. Sie wird in der Regel nur erteilt gegen Ersatzwohnraum (§ 5 ZwEVS) oder eine laufende monatliche Ausgleichszahlung in Höhe der Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und tatsächlichem Airbnb-Ertrag (§ 6 ZwEVS). Rechne diese Zahlung gegen den Airbnb-Mehrertrag — oft lohnt sich Variante A wirtschaftlich mehr. Plane außerdem die Heidelberger Übernachtungsteuer ein: 3,50 Euro pro Person und Nacht, höchstens fünf Nächte je Aufenthalt — sie gilt auch für private Kurzzeitvermietung über Airbnb, du meldest dich beim Steueramt der Stadt an und führst sie selbst ab. Als Eigentümer entscheidest du selbst — niemand muss dir die Vermietung privat erlauben. Gehört deine Wohnung aber zu einer Eigentümergemeinschaft, prüfe vor dem ersten Inserat Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Grundsätzlich darfst du dein Sondereigentum auch kurzzeitig an wechselnde Gäste vermieten, soweit nicht das Gesetz entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG), und ein nachträgliches Verbot der Kurzzeitvermietung braucht die Zustimmung aller Eigentümer, nicht nur eine Mehrheit (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18). Deine Einnahmen trägst du als Vermietungseinkünfte in die Anlage V deiner Einkommensteuererklärung ein. Kläre außerdem die Umsatzsteuer: Kurzzeitvermietung ist mit 7 % steuerpflichtig — bleibst du mit deinem Gesamtumsatz bei höchstens 25.000 € im Vorjahr und höchstens 100.000 € im laufenden Jahr, greift die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) und die Umsatzsteuer entfällt.