Heidelberg, Baden-Württemberg

Heidelberg hat eine eigene Wohnraumschutz-Satzung.

Sie regelt, wann eine Vermietung als Zweckentfremdung gilt.

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Ganze Wohnung in Heidelberg über Airbnb anbieten

Das geht

Du hast in Heidelberg zwei Wege: Variante A — Du bleibst pro Kalenderjahr unter 10 Wochen Fremdenbeherbergung insgesamt; dann ist das nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 ZwEVS keine Zweckentfremdung. Du musst aber dennoch eine Registrierungsnummer bei der Stadt beantragen und gut sichtbar in jedem Inserat anzeigen. Variante B — Du willst dauerhaft über 10 Wochen vermieten: dann brauchst du eine Genehmigung der Stadt nach § 4 Abs. 1 ZwEVS. Sie wird in der Regel nur erteilt gegen Ersatzwohnraum (§ 5 ZwEVS) oder eine laufende monatliche Ausgleichszahlung in Höhe der Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und tatsächlichem Airbnb-Ertrag (§ 6 ZwEVS). Rechne diese Zahlung gegen den Airbnb-Mehrertrag — oft lohnt sich Variante A wirtschaftlich mehr. Bist du nur Mieter der Wohnung: ohne Vermieter-Erlaubnis geht gar nichts (§ 540 BGB) — für Airbnb gibt es darauf keinen § 553-Anspruch.

Das nicht

Lass die 10-Wochen-Grenze nicht aus den Augen — die Stadt darf nach § 10 ZwEVS eine monatliche Anzeigepflicht für jede Überlassung anordnen und nach § 8 ZwEVS bei Anfangsverdacht Auskunft auch von Vermittlungsportalen verlangen. Bußgelder bis 100.000 Euro für unerlaubte Zweckentfremdung und bis 50.000 Euro für fehlende oder falsche Registrierungsnummer sind real. Wirb nie ohne sichtbare Nummer — Plattformen wie Airbnb müssen seit 20.05.2026 nach EU-Verordnung 2024/1028 Registriernummern abfragen und an die zentrale Daten-Pipeline (Bundesnetzagentur) übermitteln — wirksam in Städten mit kommunalem Registriernummer-Verfahren. Heidelberg betreibt ein solches (Registriernummer nach ZwEVS, siehe oben).

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