München, Bayern

München hat eine eigene Wohnraumschutz-Satzung.

Sie regelt, wann eine Vermietung als Zweckentfremdung gilt.

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Ganze Wohnung in München über Airbnb vermieten

Das geht

Du darfst deine selbst dauerhaft bewohnte Wohnung oder dein Haus für insgesamt bis zu acht Wochen (56 Kalendertage) pro Kalenderjahr als Ferienwohnung anbieten — typisch während Urlaub, beruflicher Abwesenheit oder Reise. Du kannst die acht Wochen am Stück oder auf mehrere kürzere Zeiträume verteilen, der Fachbereich Bestandssicherung akzeptiert die Stückelung ausdrücklich. Wichtig: Es muss deine echte Hauptwohnung sein, die du ansonsten im üblichen Sinne selbst bewohnst — Erstwohnsitz-Meldung, Hausstand, Alltag vor Ort. Willst du regelmäßig über die acht Wochen hinaus vermieten, brauchst du eine Genehmigung des Sozialreferats nach § 5 ZeS; die Stadt entscheidet binnen zwölf Monaten, ein Schweigen gilt nach § 5 Abs. 5 ZeS als Genehmigung. Bist du Mieter, brauchst du zusätzlich die Zustimmung des Vermieters nach § 540 BGB. Die landesrechtliche Registrierungspflicht (Art. 2a BayZwEWG, EU-Verordnung 2024/1028) gilt seit 1. April 2026 auch in München. Das städtische Online-Verfahren wird mit der angekündigten ZeS-Änderung freigeschaltet; sobald es steht, holst du dir die Registrierungsnummer beim Sozialreferat und stellst sie in jedes Inserat.

Das nicht

Überzieh die acht Wochen nicht ohne Genehmigung — die Stadt arbeitet mit Plattform-Auswertungen und kann ab Aktivierung der Registrierungspflicht direkt auf Buchungsdaten der Bundesnetzagentur zugreifen. Vermiete keine Zweitwohnung oder leerstehende Anlageimmobilie touristisch ohne Genehmigung; die acht-Wochen-Toleranz gilt ausdrücklich nur für dauerhaft selbst bewohnten Wohnraum. Verweigere keine Auskünfte gegenüber dem Sozialreferat — § 12 ZeS verpflichtet zur Vorlage von Mietverträgen, Buchungszahlen und Aufenthaltsdaten, und bei Auskunftsverweigerung droht ein eigenes Bußgeld bis 50.000 Euro nach § 14 Abs. 2 ZeS. Bußgelder bei ungenehmigter Zweckentfremdung erreichen den hohen fünf- und sechsstelligen Bereich.

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