Die Lage in Berlin

• Auch die Vermietung der ganzen HAUPTWOHNUNG an Feriengäste während vorübergehender Abwesenheit (z. B. im eigenen Urlaub) ist genehmigungspflichtige Zweckentfremdung (§ 3 ZwVbG): Antrag und Registriernummer erforderlich, Gebühr 100 € je Wohneinheit. Bleibt der Lebensmittelpunkt (Charakter als Hauptwohnung) erhalten, wird die Genehmigung regelmäßig erteilt. • Die EU-Verordnung 2024/1028 (seit 20. Mai 2026) verpflichtet Plattformen wie Airbnb und Booking, Buchungsdaten an die Behörden zu übermitteln — das greift aber nur in Gebieten, die ein Registrierungsverfahren eingeführt haben (Art. 9 Abs. 1 i. V. m. Art. 13 Abs. 1 lit. b VO (EU) 2024/1028; die Datenübermittlung setzt eine Registriereinheit voraus). Eine eigene Registriernummer im Inserat brauchst du entsprechend nur dort, wo deine Gemeinde oder dein Land ein solches Verfahren eingeführt hat (z. B. NRW Wohnraum-Identitätsnummer, Hamburg Wohnraumschutznummer, Bayern Art. 2a ZwEWG). • § 5a ZwVbG regelt seit dem 17.06.2026 das Registrierungsverfahren nach der EU-Verordnung 2024/1028: Die Registrierungsnummer musst du VORAB bei der zuständigen Behörde online beantragen (Identifizierung über BundID, „Mein Unternehmenskonto“ oder eID; wer das nicht nutzen kann, darf schriftlich beantragen). Die Nummer wird automatisiert als Verwaltungsakt vergeben (§ 5a Abs. 2) und gilt für jede kurzzeitvermietete Einheit — unabhängig davon, ob sie als Wohnraum gilt (§ 5a Abs. 1). Beim Anbieten und Bewerben (z. B. auf Online-Plattformen) musst du sie deutlich als Teil des Angebots anzeigen (§ 5a Abs. 4); die Behörde führt ein öffentliches Register der vergebenen Nummern (§ 5a Abs. 6). Eine Registrierpflicht besteht in Berlin schon seit 01.08.2018 — flächendeckend in ganz Berlin. • Nimm Registrierungs-, Anzeige- und Auskunftspflichten ernst: Verstöße gegen behördliche Auskunfts- und Unterlagenpflichten können bis zu 500.000 Euro kosten (§ 7 Abs. 2 ZwVbG), Registrierungs- und Anzeigeverstöße bis zu 250.000 Euro (§ 7 Abs. 1 Nr. 5–14 ZwVbG). • Besondere Beherbergungs-Meldepflicht nach §§ 29–30 BMG — seit 1.1.2025 nur noch für Gäste ohne deutsche Staatsangehörigkeit. • Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig und beim Finanzamt anzugeben. • Plane die Berliner Übernachtungsteuer (City Tax) ein: 7,5 Prozent des Netto-Übernachtungsentgelts (ohne Umsatzsteuer), Aufenthalte über sechs Monate sind befreit — sie gilt auch für private Kurzzeitvermietung über Airbnb.

• Bußgeld bis zu 500.000 Euro für die Zweckentfremdung von Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung (u. a. Vermietung als Ferienwohnung/Fremdenbeherbergung, Leerstand, Abriss) sowie für deren bloßes Anbieten (§ 7 Abs. 1 Nr. 1–4a i. V. m. Abs. 4 ZwVbG).